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komanyunの日常

とりとめもないことを綴った雑記

賃貸借契約を結ぶときに必要な前知識

不動産業界とは縁もゆかりもないので、正直に書きます。
3月に向けて、大学に入学する子をお持ちの親御さんや、新しく社会人になる皆さんに
正しい賃貸知識を身につけてもらい、気持ちよく契約に臨んでいただけたら幸いです。

1.仲介手数料について

 仲介業者は宅地建築取引業法で上限家賃の1.05倍まで取っていいと定められて
 います。(報酬規定 建設省(現国土交通省)告示1552号)
 通常、仲介者は大家さんと契約者から半々ずつもらいますが、E社の一部などは、
 契約者から全額取ろうとします。
 しかし、法律では契約者の承諾があって初めて1.05ヶ月取ることが出来ると定めて
 います。拒否すれば、0.525ヶ月になります。きちんと説明して、0.525ヶ月分払い
 ましょう。

2.重要事項説明書について
 ご覧いただくと分かるとおり、表面・裏面にびっちり小さい文字が書いてあります。
 よくあるパターンは、表面だけ担当者が読み上げて「印鑑とサインお願いします。
 裏は 家に帰ってから見てください」と言われます。
 全てに目を通すまで、絶対に印鑑を押してはいけません。その場でじっくり読むか
 家に帰ってから読んで、後日印鑑を押した物を送付しますと言いましょう。
 疑問があればその場で説明を受けましょう。(結構裏にトンデモ内容が書いてあっ
 たりします)

3.畳、クロスの張り替えを特約として挙げている所があります。この特約は断り
 ましょう。畳表は日に焼けて、色が変色します。これは経年変化であり、居住者
 の過失ではありません。従って飲む必要のない条件です。仮に過失で、畳みに
 シミを付けた場合、国土交通省のガイドラインによると、過失した畳みの交換分
 だけを負担することになっています。全ての畳みを換える必要はありません。
 同じくクロスも無意味に取り替える必要はありません。ちなみにクロスの減価償却
 期間は6年です。6年経てば、価値0となるので、張り替えの代金を負担する必要
 はありません。タバコを吸う方など、クロスを汚す場合、そのクリーニング費用は
 負担する必要があります。

4.鍵交換費用について
 これも必ずしも負担すべきものではありません。もちろん居住中に鍵を紛失した
 場合、入居募集の前にシリンダーごと交換になるので、そのときは全額費用負担
 します。鍵紛失などの過失がなければ、負担しなくても良いです。

5.なんかよくわからない消毒費用
 入居前になんとか消毒費とかいって、お金を取ろうとします。消毒が入居前に必要
 ならば、大家負担です。住宅は貸し出せるほどの清潔さを保って、契約者に明け渡
 されなければなりません。お断りしましょう。

6.退去時のクリーニング費用に関する特約
 家から退去する際、時間がないために掃除できないときがあります。そのときは
 クリーニング費用を負担する必要があります。しかし家を掃除して退去した場合
 掃除の難しい箇所(レンジフード、排水溝、水回りなど)以外は費用負担する必要が
 ありま せん。特約をよく読んで、国土交通省のガイドラインと照らし合わせながら、
 納得いくまで印鑑を押すことは待ちましょう。

7.更新料について
 2年ごと(京都だけ1年)に更新が発生します。このとき更新料を払わねばなりません。
 2011年7月に最高裁が更新料を認める判決を出しました。従って、現状更新料に
 違法性はありません。(実際はただの慣習ですが・・・)契約時更新料について、
 よく理解してください。物件によっては減額もしくはナシにしてくれるところもあります。
 仲介業者を通して、大家さんに相談してください。

8.更新事務手数料について
 更新事務手数料は課すところと、課さないところがあります。地域性や不動産や
 さんごとに異なります。更新事務手数料は本来大家さんが支払う物であって、
 契約者が支払う性質のものではありません。
 ちなみに更新事務とは、不動産価格調査、契約者の更新意志確認、火災保険の
 斡旋、家賃の見直し、契約書作成、賃貸者・賃借者双方の印鑑をもらうこと を
 指します。

以上素人私が知っていることでした。